Si le secteur hôtelier a fait face à de nombreuses difficultés en 2015, les investisseurs n'ont pas été effrayés pour autant. Selon JLL Hotels & Hospitality, près de 85 Mds de dollars ont été investis dans cette industrie l'année dernière. Les cessions de portefeuilles d’envergure internationale et les grandes consolidations qui ont animé le secteur expliquent en partie ces résultats.
L'investissement hôteliers a atteint près de 85 mds de dollars en 2015. En outre, le volume a augmenté dans toutes les régions : +58% pour les continents américains, +45% pour la zone EMEA (Europe Middle East Africa) et +21% pour l’Asie Pacifique.
JLL Hotels & Hospitality prévoit une année 2016 plus pondérée, toutefois le niveau sera toujours élevé puisque le volume mondial devrait atteindre 70 Mds de dollars. "Même si nos prévisions sont à la baisse, le volume attendu reste supérieur à tous ceux enregistrés depuis 2008. L’année 2015, qui a été marquée par des transactions majeures et exceptionnelles, restera un pic. Il n’y a donc pas de ralentissement", précise Yves Marchal, Directeur Général Europe du Sud de JLL Hotels & Hospitality.
Plusieurs tendances observées en 2015 devraient se confirmer en 2016.
• L’union fait la force – Les rachats de marques et groupes hôteliers et les consolidations continueront de faire l’actualité. Plusieurs de ces grandes transactions devraient être finalisées en 2016 et d’autres sont en cours. L'industrie hôtelière restant plus fragmentée que les autres secteurs, le potentiel de rachat reste grand, notamment parmi la centaine d’enseignes qui détiennent entre 5 000 et 15 000 chambres. Ce volume peut en effet être facilement absorbé et intégré dans un portefeuille plus vaste.
• Plus d’activité dans les marchés secondaires – Les provinces anglaise et allemande et les destinations resort en Espagne, en Italie et au Portugal seront davantage ciblées en 2016. Cette tendance devrait s’accélérer sous l’effet d’une très forte compétition à l’acquisition qui a compressé les rendements des sites prime et incité à se tourner vers d’autres marchés.
• Plus d’investissements transfrontaliers – À l'échelle mondiale, plus de 30 Mds $ ont été investis pour l’acquisition d’hôtels hors des territoires nationaux en 2015, ce qui prouve l’attrait croissant pour cette classe d’actif. Les États-Unis et l’Europe de l’ouest devraient rester des cibles privilégiées en 2016. «La concurrence accrue imposée par les nouveaux concepts hôteliers et acteurs sur le marché pousse les grandes chaines hôtelières à renforcer leur offre. Cette vague de consolidation est une riposte aux nouveaux business models apparus dans l’industrie hôtelière» ajoute Yves Marchal.
L'Europe attire toujours les investisseurs
La zone EMEA a enregistré des volumes record en 2015 à plus de 29 Mds de dollars. Le Royaume-Uni reste le premier marché européen avec 12 Mds € investis, suivi par l’Allemagne (4,4 Mds €), la France (3,3 Mds €), et l’Espagne (2,7 Mds €). Les ventes de portefeuilles, notamment en région au Royaume-Uni (portefeuille Jurys Inn par LoneStar Funds, Malmaison/Hotel du Vin par Frasers Hospitality, De Vere Venues), et la très forte activité en Allemagne (B&B et K+K hotels) et en Espagne ont tiré le volume vers le haut.
Selon les prévisions de JLL Hotels & Hospitality, la dynamique transactionnelle devrait persister en 2016 avec toutefois des volumes générés davantage par des actifs individuels que par des portefeuilles, en raison de moins d’opportunités mises sur le marché. Il devrait en résulter un volume mécaniquement en retrait de -10% à -15% par rapport à 2015 à 25 Mds de dollars. Le Royaume-Uni et l’Europe de l’ouest devraient rester les principales cibles pour le Private Equity américain et global, le Moyen-Orient et l’Asie.
3,3mds d'euros d'investissements en France
Avec plus de 80 transactions recensées en 2015, le marché français confirme un volume record de 3,3 Mds d'euros investis, incluant le rachat de Louvre Hotels Group par Jin Jiang International. Si Paris et l’Île-de-France concentrent l’activité en valeur d’actif avec plus de 70% du montant total investi, les régions ont connu un regain d’activité et pèsent pour plus de la moitié des transactions en nombre d’hôtels vendus.
Les exploitants hôteliers investisseurs font leur entrée dans le classement des plus gros acquéreurs en France avec 35% du volume total investi quand ils ne représentaient en moyenne que 8% ces cinq dernières années. Les fonds d’investissement et le Private Equity sont restés actifs avec 31% d’investissements réalisés.
L’investissement hôtelier en France restera soutenu en 2016 et pourrait atteindre environ 2,5 Mds €, pour des raisons similaires à celles animant le marché EMEA et les bons fondamentaux hôteliers. Paris et les destinations prime devraient rester prépondérantes, mais les régions connaîtront aussi une forte activité sans pour autant égaler l’envolée des régions britanniques en 2014-15, en raison de la rareté des portefeuilles et d’une reprise de performances plus lente. "La résilience du marché de l’investissement hôtelier français tient à la diversité des acquéreurs, notamment domestiques, et à l’innovation dans les structures d’investissement. Les étrangers continuent de voir dans les destinations prime comme Paris, la Côte d’Azur et les Alpes, des valeurs sûres de plus-value et de sécurité de placement", conclut Gwenola Donet, Directrice France de JLL Hotels & Hospitality.
JLL Hotels & Hospitality prévoit une année 2016 plus pondérée, toutefois le niveau sera toujours élevé puisque le volume mondial devrait atteindre 70 Mds de dollars. "Même si nos prévisions sont à la baisse, le volume attendu reste supérieur à tous ceux enregistrés depuis 2008. L’année 2015, qui a été marquée par des transactions majeures et exceptionnelles, restera un pic. Il n’y a donc pas de ralentissement", précise Yves Marchal, Directeur Général Europe du Sud de JLL Hotels & Hospitality.
Plusieurs tendances observées en 2015 devraient se confirmer en 2016.
• L’union fait la force – Les rachats de marques et groupes hôteliers et les consolidations continueront de faire l’actualité. Plusieurs de ces grandes transactions devraient être finalisées en 2016 et d’autres sont en cours. L'industrie hôtelière restant plus fragmentée que les autres secteurs, le potentiel de rachat reste grand, notamment parmi la centaine d’enseignes qui détiennent entre 5 000 et 15 000 chambres. Ce volume peut en effet être facilement absorbé et intégré dans un portefeuille plus vaste.
• Plus d’activité dans les marchés secondaires – Les provinces anglaise et allemande et les destinations resort en Espagne, en Italie et au Portugal seront davantage ciblées en 2016. Cette tendance devrait s’accélérer sous l’effet d’une très forte compétition à l’acquisition qui a compressé les rendements des sites prime et incité à se tourner vers d’autres marchés.
• Plus d’investissements transfrontaliers – À l'échelle mondiale, plus de 30 Mds $ ont été investis pour l’acquisition d’hôtels hors des territoires nationaux en 2015, ce qui prouve l’attrait croissant pour cette classe d’actif. Les États-Unis et l’Europe de l’ouest devraient rester des cibles privilégiées en 2016. «La concurrence accrue imposée par les nouveaux concepts hôteliers et acteurs sur le marché pousse les grandes chaines hôtelières à renforcer leur offre. Cette vague de consolidation est une riposte aux nouveaux business models apparus dans l’industrie hôtelière» ajoute Yves Marchal.
L'Europe attire toujours les investisseurs
La zone EMEA a enregistré des volumes record en 2015 à plus de 29 Mds de dollars. Le Royaume-Uni reste le premier marché européen avec 12 Mds € investis, suivi par l’Allemagne (4,4 Mds €), la France (3,3 Mds €), et l’Espagne (2,7 Mds €). Les ventes de portefeuilles, notamment en région au Royaume-Uni (portefeuille Jurys Inn par LoneStar Funds, Malmaison/Hotel du Vin par Frasers Hospitality, De Vere Venues), et la très forte activité en Allemagne (B&B et K+K hotels) et en Espagne ont tiré le volume vers le haut.
Selon les prévisions de JLL Hotels & Hospitality, la dynamique transactionnelle devrait persister en 2016 avec toutefois des volumes générés davantage par des actifs individuels que par des portefeuilles, en raison de moins d’opportunités mises sur le marché. Il devrait en résulter un volume mécaniquement en retrait de -10% à -15% par rapport à 2015 à 25 Mds de dollars. Le Royaume-Uni et l’Europe de l’ouest devraient rester les principales cibles pour le Private Equity américain et global, le Moyen-Orient et l’Asie.
3,3mds d'euros d'investissements en France
Avec plus de 80 transactions recensées en 2015, le marché français confirme un volume record de 3,3 Mds d'euros investis, incluant le rachat de Louvre Hotels Group par Jin Jiang International. Si Paris et l’Île-de-France concentrent l’activité en valeur d’actif avec plus de 70% du montant total investi, les régions ont connu un regain d’activité et pèsent pour plus de la moitié des transactions en nombre d’hôtels vendus.
Les exploitants hôteliers investisseurs font leur entrée dans le classement des plus gros acquéreurs en France avec 35% du volume total investi quand ils ne représentaient en moyenne que 8% ces cinq dernières années. Les fonds d’investissement et le Private Equity sont restés actifs avec 31% d’investissements réalisés.
L’investissement hôtelier en France restera soutenu en 2016 et pourrait atteindre environ 2,5 Mds €, pour des raisons similaires à celles animant le marché EMEA et les bons fondamentaux hôteliers. Paris et les destinations prime devraient rester prépondérantes, mais les régions connaîtront aussi une forte activité sans pour autant égaler l’envolée des régions britanniques en 2014-15, en raison de la rareté des portefeuilles et d’une reprise de performances plus lente. "La résilience du marché de l’investissement hôtelier français tient à la diversité des acquéreurs, notamment domestiques, et à l’innovation dans les structures d’investissement. Les étrangers continuent de voir dans les destinations prime comme Paris, la Côte d’Azur et les Alpes, des valeurs sûres de plus-value et de sécurité de placement", conclut Gwenola Donet, Directrice France de JLL Hotels & Hospitality.
